離婚協議書の住宅・住宅ローンの取り決め方

結論：住宅は「住み続ける」か「売る」かで書く内容が分かれ、ローンの負担の約束は金融機関には当然には通用しない

離婚の条件の中で、住宅は財産分与の対象としていちばん金額が大きく、しかもローンという債務が付いてくることの多い項目です。名義が一方になっている、夫婦それぞれが借りている、一方が相手の借入れの保証人になっている、といった形はさまざまですが、協議書に書くときの出発点は同じです。まず、その家に誰が住み続けるのか、それとも売るのかを決め、その型に合わせて条文を組み立てます。

この型の選択を飛ばして「不動産は妻のものとする」「住宅ローンは夫が負担する」「売却代金はローンの返済に充てる」といった文を別々の条に置くと、三つの条文がたがいに食い違います。たとえば、ローンを負担するのは夫だと書きながら、売却代金でローンを返す、と書いてあると、売却までの返済は誰が払うのか、代金で返し切れなかった残りは誰の負担か、返済後に残ったお金は誰のものか、が読み取れません。このページでは、住宅に関する条項を「何を条文にするか」に絞って整理します。登記の申請や金融機関との手続の進め方そのものは、このガイドでは扱いません。財産分与全体の考え方は財産分与の書き方、慰謝料など他の金銭条項との関係は慰謝料・清算条項の書き方で整理しています。

結論を先に並べます。

• 最初に型を決める。住み続ける（居住継続型）か、売る（売却型）か、一定期間住んでから売る（二段階型）か。型によって書く条文が変わる。
• 売却型は、売却代金の充当順序を一つの条文で書く。借入金の返済、第三者への返済、残額の帰属を、順番に並べる。足りないときの不足分の負担も同じ条に書く。
• 「ローンは一方が負担する」は夫婦間の約束にとどまる。金融機関などの債権者との関係は、債務引受や保証の仕組み（民法470条・472条・446条）に沿って別に整える必要がある。
• 居住継続型は、名義、ローンの支払い、固定の費用、住める期間、払えなくなったときの扱いを書く。共有のままにするか、名義を一方に寄せるかでも書く内容が変わる（民法249条・252条）。
• 登記が必要になる場面では、協議書に「協力する義務」と「費用を誰が負担するか」を書く。登記の申請は原則として共同で行う（不動産登記法60条）。

最初に決める：居住継続型、売却型、二段階型

住宅の扱いは、大きく三つの型に分けると整理しやすくなります。型ごとに、条文の中心になる事柄が違います。

どの型を選ぶかは、夫婦の資力、子の生活、住宅の価値と借入残高の関係によって決まります。借入残高が住宅の価値を上回っている状態（いわゆるオーバーローン）かどうかは、型を選ぶ前に把握しておく必要があります。オーバーローンの場合、売却しても代金だけでは借入れを完済できず、完済できなければ担保の抵当権を外してもらえないのが通常だからです。この点は金融機関との契約の内容によりますので、契約書の条項の確認が前提になります。

子がいる家庭では、居住をどこにするかは子の生活に直結します。民法766条1項は、父母が協議離婚をするときの子の監護に関する事項を協議で定める際、子の利益を最も優先して考慮しなければならないと定めています。住宅の条項は金銭の条項に見えますが、子の通学や生活の安定という観点から、住み続ける期間を子の年齢や学年と結びつけて定める書き方もよく見られます。親権や監護の定め方は親権・監護・共同親権の書き方で扱っています。

売却型：売却代金の充当順序を、一つの条文で書く

住宅を売る場合、協議書の条文が整っているかどうかは、「売却代金をどの順番で何に使うか」が一つの条文で完結しているかで見分けられます。順序が複数の条に散らばっていると、条文どうしを読み合わせたときに矛盾が出ます。

売却型の条文に入れる要素を、順に挙げます。

条文の組み立ての例を示します。文中の「○」は、夫婦の事情に合わせて入れる箇所です。

第2項第2号の「その他の返済」は、住宅の取得や維持のために親族などから借り入れた金銭がある場合の返済を想定した書き方です。ここで確認しておくべきなのは、その金銭が貸付けだったのか贈与だったのかという点です。貸付けであれば返済の義務がありますが、贈与であれば返済の義務は通常ありません。書面や振込の記録、やり取りの記録が残っていないと、後になって「返す約束だったか」が食い違うことがあります。また、協議書の当事者でない人（援助をした親族など）に、その協議書をもとに返済を請求する権利が生じるかどうかは、別の整理が必要です。返済を約束する条項を置くのであれば、返済の事実を残す方法（領収の記録など）まであわせて決めておくと、後の食い違いが減ります。

債務の負担と債権者：夫婦間の約束は、債権者には当然には通用しない

住宅ローンについて、協議書に「住宅ローンは夫が負担する」と書くのは、夫婦の間の分担の約束です。ローンの貸し手（債権者）に対しては、この約束だけでは何も変わりません。ローンの契約上の借り手が妻であれば、協議書に何と書いてあっても、貸し手は妻に返済を求めることができます。夫が払わなかったときに妻が貸し手に支払い、その分を夫に求めること（求償）は、協議書の条項に基づいてできるかもしれませんが、貸し手との関係で妻の責任がなくなったわけではありません。

貸し手との関係で責任を動かす仕組みは、民法に用意されています。債務を引き受ける契約（債務引受）には、引き受ける人が新しく同じ債務を負い、元の債務者も責任を負い続ける「併存的債務引受」（民法470条）と、引き受ける人が債務を負い、元の債務者は債務を免れる「免責的債務引受」（民法472条）があります。免責的債務引受は、債権者と引受人となる者の契約によってするか、債務者と引受人となる者が契約をして債権者が引受人に承諾をすることによってします。つまり、債権者の関与なしに、夫婦間の合意だけで元の債務者の責任をなくすことはできません。

ここから、協議書にどう書くかの方向が見えてきます。第一に、夫婦間の負担の約束と、貸し手との関係を整える約束を、別の条文として書き分けます。第二に、貸し手との関係を整えることを約束するなら、「誰が」「いつまでに」「貸し手のどのような承諾を得るよう努めるか」を書きます。「保証を外す手続を行う義務を負う」と書いても、承諾するかどうかは貸し手が決めることなので、承諾が得られなかった場合の手当て（借換え、売却、一括返済など）まで書いておかないと、条文が実行できない状態で残ります。第三に、一方が貸し手に支払うことになったときの求償の条項を置きます。

居住継続型と二段階型：名義、ローンの支払い、住める期間、払えなくなったとき

離婚後も一方が住み続ける場合、まず「誰の名義か」「ローンの借り手は誰か」「住むのは誰か」の三つが同じ人か別の人かを確認します。三つが同じ人であれば、書く内容は比較的単純です。三つのうち一つでも別の人であるとき、協議書の条項の役割が大きくなります。

名義を住む人に寄せる場合は、名義の変更と借入れの扱いを組み合わせて考えます。名義だけを変えて借入れを元の借り手に残すと、住む人は自分が借りていない借入れの担保になっている家に住み、借り手は自分のものでない家のローンを払い続ける形になります。借り手が払えなくなったときの影響が、住む人に及びます。名義の変更が借入れの契約上の問題にならないかは、金融機関との契約条項の確認が必要です。

名義を変えずに共有のままにする場合は、使い方と費用の決め方を書きます。共有の不動産では、各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用ができ、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除いて、他の共有者に対し自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うとされています（民法249条2項）。離婚後に一方だけが住むなら、この対価を支払うのか、無償にするのかは「別段の合意」として協議書に書いておくのが筋です。共有物の管理に関する事項は持分の価格に従ってその過半数で決める（民法252条1項）ので、持分が同じ割合であれば、一方の考えだけでは管理に関する事項が決まりません。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要ります（民法251条1項）。賃貸に出す、大規模な修繕をする、といった場面の決め方も、あらかじめ書いておくと後の行き詰まりを避けられます。

名義人でない側が住み続ける場合、名義人が無償で住まわせる形になることがあります。これは使用貸借（民法593条）に近い関係です。使用貸借は、期間を定めたときはその期間の満了によって終了し、期間を定めず使用の目的を定めたときは借主がその目的に従い使用を終えることによって終了し、借主の死亡によって終了します（民法597条）。住む期間を子の年齢や学年に結びつけて書くなら、終期を日付か、客観的に判断できる出来事（たとえば子が一定の学校を卒業する月の末日）で書きます。終了した後の収去や原状回復は民法599条に定めがあります。協議書では、終了時の明渡しの時期、その間の光熱費や修繕費の負担も書きます。

居住継続型で最も見落とされやすいのが、「払えなくなったとき」の条項です。住み続ける側が借り手であれば、支払いが遅れたときの対応（相手方への通知、売却への切替え）を書きます。住み続ける側が借り手でないなら、借り手が払えなくなったとき、住む人が何を知らされ、どう動けるかを書きます。借入金の返済が止まると、担保の抵当権が実行されて住宅を失う可能性があるため、返済が遅れそうなときに他方へ通知する義務、返済状況を確認する方法（返済予定表や通帳の写しを一定の時期に見せる、など）を書いておくと、手遅れになるのを防げます。

二段階型：一定期間住んでから売る

子が小さい間だけ今の家に住み、一定の時期に売却して代金を整理するという形は、居住継続型と売却型を一つの協議書の中で組み合わせるものです。書き方の要点は、居住の期間の終わりと、売却型の条文への切替えを明確にすることです。

名義変更・抵当権の抹消などの登記：協議書には「協力する義務」と費用負担を書く

住宅の名義を変える、売却して買主へ名義を移す、完済して抵当権を外す、といった場面では、不動産の登記が関わります。不動産に関する権利の得喪や変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないとされています（民法177条）。権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同でしなければなりません（不動産登記法60条）。このため、離婚の条件として「名義を移す」と約束した場合、相手方の協力が得られなければ登記の申請が進みません。

登記の申請の手続自体は、このガイドでは扱いません。協議書に書くのは、次の三点です。

• 協力する義務。名義を移す側が、登記の申請に必要な書類に署名・押印するなど、必要な協力をする義務を負うこと。協力の期限を日付で書く。
• 費用の負担。登記に要する費用や、必要書類の取得費用を誰が負担するか。
• 協力しないときの扱い。期限までに協力しなかったときの扱い（再度の請求、調停の申立てなど）を書く。「速やかに」ではなく日数で書く。

また、名義変更は一度に完了させる必要はありません。たとえば、売却のときに買主へ直接名義を移すのであれば、夫婦間の名義変更を省ける場合もあります。ただし、そのためには売却の時点まで売主として協力できる状態が続いていることが前提になります。離婚後に連絡が取れなくなる、住所が分からなくなる、という事態に備えて、連絡先の変更を通知する義務を、他の条文（連絡の方法）と合わせて書いておくと役に立ちます。

確認の問いと、書面にする前のチェック

住宅の条項を書く前に、次の問いに答えられるかを確かめます。答えが出ない問いは、そのまま協議書に残さず、決めるための材料（金融機関への確認、査定など）を集めてから書きます。

これらの点検は、書面が完成してから行うより、条文を一つ書くたびに行う方が見つかる食い違いが少なくなります。特に、日付と負担者は、条文が増えるほど食い違いが入り込みやすい箇所です。協議書を公正証書にする場合の条文の整え方は離婚給付等契約公正証書の作り方、協議書全体の書き方は離婚協議書の書き方にまとめています。

起きがちなこと

どの場面にも共通するのは、住宅の条項が、財産分与、債務の分担、売却、居住の継続という複数の条にまたがり、それぞれが別の時点で書かれやすいことです。書き終えたあとに、日付と負担者を軸に全体を読み直すことが、食い違いを見つけるいちばん確実な方法です。支払いが止まったときの対応は協議書を作った後に起きることで整理しています。

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の協議書への当てはめは、夫婦の事情や子の状況によって異なることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の夫婦や案件を示すものではありません。条文は e-Gov法令検索（法令API）で確認しています。参考: e-Gov法令検索 / 法務省 / 裁判所 / 日本年金機構